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Tường Viên Group 大多数租赁厂房项目都实现了几乎绝对的出租率。其中，工程品质与用心服务是维持长期吸引力的关键因素。
在全球制造业转移浪潮中，越南工业房地产进入新的竞争阶段，优势不再只来自土地储备或租金价格，而是来自基础设施质量、实施速度以及陪伴投资者发展的能力。
在此背景下，Tường Viên Group 坚持在工业园区租赁土地、建设租赁厂房并服务外资企业的战略。自 2016 年以来，集团主要在 Tràng Duệ、Nam Đình Vũ 和 Đình Vũ（Deep C）工业园运营。Tường Viên Group 引人关注的不是规模，而是几乎绝对的出租率。
Tường Viên Group 常务副总经理 Đỗ Trọng Trường 先生向记者分享了决定厂房出租能力以及维持集团厂房长期吸引力的因素。
Tường Viên Group 位于海防 Nam Đình Vũ 工业园的高品质租赁厂房综合体，整体围护系统采用 COLORBOND 钢板及 AM-ACTIVATE 镀层技术。
实现厂房满租的战略
在 2025 年市场报告中，一些咨询机构表示，在新增供应快速增加的压力下，北部一级省市的平均出租率略有下降，但 Tường Viên Group 的项目几乎实现绝对满租。秘诀是什么？
过去 9 年，Tường Viên Group 的厂房始终达到建成一批、出租一批的标准。
我们的运营原则包括三个主要因素。第一，建设能够充分满足制造企业功能需求的厂房。第二，努力保持租金相对于市场水平具有竞争力。
最重要的是，Tường Viên Group 团队会为投资者提供最大程度的支持，从初期设立企业和投资项目的法律手续，到生产过程中出现的问题。
Tường Viên Group 目前面向的目标客户群是什么？
目前，Tường Viên Group 的客户 100% 为外资企业。其中约 80% 按出口加工机制运营，即生产并出口 100% 产品。
我们的客户来源非常多元，包括韩国、日本、美国、俄罗斯、印度等。不过，目前占比最大的仍是中国企业，主要从事轻工、电子和组装领域。
您认为，哪些重要标准会让投资者选择租赁 Tường Viên Group 的厂房，而不是其他单位的厂房？
企业进入工业园区时，大多数尚未确定在越南长期运营的稳定性，因此通常选择租赁厂房，而不是购买土地。
因此，他们首先关注的是厂房质量是否满足生产要求、位置是否符合供应链需求，以及租金是否具有竞争力。
此外，他们也非常重视厂房功能，以及交通基础设施是否便利于货物进出口。以海防为例，生产区域到出口海港距离很近，这一优势非常明显。
当地能否招聘到具备技能的劳动力，也是企业作出投资决定的重要因素。
您多次强调厂房质量。那么 Tường Viên Group 的厂房在技术方面有哪些差异？
我们非常重视实际使用功能。例如，对于劳动力数量较大的企业，必须确保有足够的员工停车位，以及符合环保规定的垃圾集中区域，让客户不需要再额外投资。
特别是因为我们在海防这样的临海区域运营，所以非常重视屋面和围护系统。从一开始，Tường Viên Group 就在屋面使用 BlueScope 钢板，以限制锈蚀和渗漏，保护厂房内部高价值的机器、设备和货物。
我们的观点是，围护系统必须真正坚固耐用，能够抵御北部严苛天气和风暴。
持续提升质量与服务
创纪录的外资流入和供应链转移，正在工业房地产市场形成活跃的竞争格局。您如何评估未来市场，以及 Tường Viên Group 的扩张方向？
我认为，从受到高关税影响的国家，特别是中国，向越南转移生产的浪潮将会出现。在此背景下，租赁厂房将成为强劲发展的细分市场，因为它可以立即投入运营，且初始投资成本较低。
不过，未来趋势将是更绿色、更清洁的厂房，以满足欧洲严格标准，便利出口。屋顶太阳能、足够宽敞以满足集装箱车辆通行的内部道路等因素，也会受到客户特别关注。Tường Viên Group 将抓住这些机会。
未来，Tường Viên Group 计划在 Bắc Ninh 和 Bắc Giang 开展租赁厂房项目。那里有 Foxconn、Luxshare、Goertek、Samsung 等大型外资企业大量投资。我们将重点吸引这些大型集团的供应商。
对于智能厂房，Tường Viên Group 有什么发展计划？
我们并没有置身这一趋势之外，目前正在研究。不过，智能厂房这一概念目前仍没有统一定义。有的企业按欧洲标准理解，也有企业按中国标准理解。
因此，目前还无法具体定义智能厂房需要哪些要素，可能包括太阳能、电力系统、基于 AI 的货物追踪系统等。Tường Viên Group 正在研究，以选择最符合客户实际需求的应用。
Tường Viên 高品质租赁厂房综合体的围护系统采用 COLORBOND 钢板及 AM-ACTIVATE 镀层技术，具备高抗腐蚀能力，在北部严苛气候条件下可延长建筑寿命。
为了提升竞争力，Tường Viên Group 在新项目中会对材料和结构作出哪些改进？
在内部交通方面，道路本质上必须拓宽，以服务货物运输车辆，因为企业运营越有效，进出口货频率就越高。我们不能采用尽可能用满允许建设密度的思维。
例如，目前许多工业园允许 60% 的建设密度。如果全部用满 60%，剩余用于绿化和交通的面积就会非常有限，无法保证运营顺畅。
此外，厂房耐久性非常重要。过去，我们在围护部分使用钢板，现在转向 panel，以提升美观性、隔热和隔音能力。在结构方面，钢结构厂房将逐步转向预制混凝土框架，以提升稳定性和可持续性，特别是多层厂房。
在运营过程中，我们更清楚制造企业的实际需求，因此会持续完善附属设施，更有效地满足运营要求。
Tường Viên Group 的遗产正是客户的信任
“可持续遗产”这一概念被越来越多地提及。您如何看待它在 Tường Viên Group 发展过程中的意义？集团需要维持的最重要遗产是什么？
对于厂房来说，可持续性是任何业主都会关注的因素，区别只在于选择的解决方案成本高低。
Tường Viên Group 从一开始的观点就是选择具有高可持续性的材料，例如在围护系统中使用 BlueScope 钢板。凭借近 10 年运营经验，与钢板相关的问题非常少，基本不对租户运营产生重大影响。
附属工程乍看可能是小项目，但企业每天都会使用，例如泵站、垃圾房、空压机房。这些项目需要精心投入，与景观协调，并能够长期重复使用。
更重要的是客户关怀与支持精神，这一点需要在 Tường Viên Group 各代员工中持续传承。大多数新进入越南的外资企业都对法律手续感到陌生。我们完全免费办理投资登记证、企业登记手续，并陪伴客户申请消防许可、环境影响评价报告、外籍劳动登记以及处理税务问题。
在一些情况下，我们愿意自费解决障碍。这是 Tường Viên Group 多年来维持高出租率的核心因素，也是大量新客户来自老客户推荐的原因。
在这些方向下，您能否分享与外国合作伙伴合作过程中的难忘经历？
2020 年，一家大型中国集团专门生产出口美国的园艺工具。他们考察了很多地方，最后来到我们当时刚刚完成部分厂房的系统。比较多处之后，当他们知道厂房屋面使用 BlueScope 钢板时，立即决定签约。
另一个案例是日本最大的 ATM 生产集团。他们用了大约 3 个月考察并审批租赁流程，但由于我们团队的用心支持，他们与 Tường Viên Group 合作了 6 年，并继续信任我们为其寻找土地、建设面积扩大三倍的新厂房以扩产。这清楚证明了我们建立的信任。
在工业房地产领域，最重要的是理解并帮助客户跨越文化和法律障碍。不要过度计算初期的小额支持成本，因为客户满意度会通过推荐带来更大的机会。
此外，流程必须快速简洁，因为客户不能等待太久。如果流程繁琐，我们就会输。厂房质量和用心服务正是可持续成功的关键。
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